ATFX港股：一季度财报表现差强人意，贝壳转折点远未到来

贝壳网三大优势综述：

任何行业能够做成头部企业都不容易，贝壳网能够在众多竞争对手中脱颖而出，主要依赖三方面的优势，分别为：门店网络、ACN模式，和楼盘字典。截至2021年末，贝壳网线下活跃门店4.5万家，活跃经纪人总量40.6万人。相比2020年末，门店减少两千家，经纪人减少8.7万人。市场覆盖面有所降低，但降幅有限。ACN模式是贝壳网首创，它以信息共享、跨店合作、分摊佣金为主要手段，破除了不同品牌间的信息壁垒，对地产中介行业的良性发展有很大帮助。楼盘字典是贝壳的房源信息库，截至2021年末，已经涵盖了2.57亿处房产信息，网站上总计有430万套挂牌真实房源。

根据第三方数据，贝壳网的楼盘字典是目前中国最大、最全面的住宅知识库。经纪人登录该系统后，可以获得门店周围房源的详细信息，便于其开展业务。经纪人还可以通过查询、比对楼盘字典的数据，鉴别房源真实性，以及通过对房源信息和过往交易记录分析，向客户提供房产价值评估服务。以上三方面优势相辅相成，缺一不可，它们共同构建了贝壳网在地产中介领域的护城河。

财务数据：

财务数据方面，贝壳网的整体表现不尽人意。过去四年时间里，贝壳网有三年时间都在亏损，仅在2020年实现了27.783亿元的盈利。营收数据方面，2019年营收增速达到60.63%的记录高位，随后一路下降。到2021年，营收增速已经降低至14.57%。根据最新财报，今年一季度，贝壳网的营收增速为负的39.37%，表现极差。营收增速是衡量上市公司成长性的核心指标，在高成长性之下，我们甚至可以忍受上市公司长时间的净亏损。但是，只要出现成长性缺失，即便上市公司净利润规模异常庞大，也很难给出高估值。所以，从营收增速数据角度分析，我们认为，贝壳网股价还远未到止跌反弹的转折点。

地产成交低迷的影响：

根据统计局数据，2021年全年商品住宅销售额同比增长5.3%，低于2020年10.8%的增速。更严重的是，我国今年一季度商品住宅销售额累计下降25.6%，前四个月累计下降32.2%，预计上半年降幅会进一步扩大。在房地产成交低迷的背景下，贝壳网两大核心业务：存量房销售和新房销售，交易额同比增速均大降44%左右。这也是导致其一季度营收增速锐减的直接原因。

造成房地产市场成交低迷的原因有三：其一是房产税将出未出，如达摩克利斯之剑一样悬在潜在购房群体的头上，造成买房态度不坚决。其二，“三道红线”和“两道杠”极大的限制了民营房地产开发商的融资能力，导致房地产行业不景气，地产中介这一细分领域受到拖累。其三，中国恒大、融创中国和近期绿地集团的债务问题对市场信心形成巨大冲击，潜在购房者出现严重的持币观望情绪。

为提振市场信心，近期多个城市出台了楼市松绑政策，人民银行也开始下调LPR利率，预计会对下半年的商品房成交量起到一定的拉动作用。只要商品销售量重新回到正增长状态，贝壳网的营收数据就能迅速改善，其股价自然也会受到一定程度的支撑。

▋总结：ATFX分析师团队认为：贝壳网虽然是地产中介行业里的龙头，但近三年成长性显著不足，即便有护城河存在，也不宜给出过高估值。

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