楼市最大的幻想：你想去抄底，结果被抄家

今天，有几个大事要解释清楚。

比如房地产税，大家都觉得是世界末日了，纷纷拿着一句老掉牙的话去揶揄国家，什么 " 时代的一粒灰，落到个人头上就是一座山 "，一堆的跳大神出来，又是拐点论，又是深远影响，每个人都捶胸顿足，十分壮观。

没必要。

房地产税的一粒灰，落到普通人的头上就是 …… 一粒灰。

1

第一件事，就是房地产税。

我觉得大家还是太懒了，不是说大家不会上网算算，而是都不会拿笔计算计算。

现在大家跟我做：

第一步：拿出纸。

第二步：拿出笔。

第三步：看我干什么，计算啊。

不管是房产税，还是房地产税，本质上就是税收，就是一种计算方式，只要你明白了这个，你就不要看什么非常艰深的文章，就拿纸币计算一下就行了。

你一算，就明白了。

不要纠结于房地产税在哪些城市试点、怎么征，这个太复杂，你就想一点，房地产税最大的原则一定是：房子多的多交税，房子少的少交税，没房子的不交税。

对于房地产税，大家肯定是太悲观了。千万不要看字面意思，觉得多收税就是有害，不收税、少收税就是好事，完全不对。

要知道，古代的轻徭薄赋都是二十税一甚至三十税一，这个税已经非常低了，但是这种低税种越往后，对于封建王朝的底层人民越是一种灾难。

为什么？

1、种地不挣钱。

2、越是稳定，越是繁荣，生活成本越高。

3、越来越多的农民不想种地。

4、荒地越来越多，地主开始土地兼并。

这就是最简单的土地兼并的流程。

所以，现在你还觉得多收税是坏事？不收税是好事吗？

没那么简单。

1、2005 年的营业税，市场也很恐慌，到处都是崩盘论，其实长远来看，短期下滑了，但是长期还是上涨。

2、韩国的房地产税也很高，应该是 6%，咱们才多少，也就是 1.5% 左右，但是首尔房价还是涨，上海房价还在涨。

3、楼市为什么这么差？不是因为房地产税，最核心的因素是房地产的繁荣周期已经结束了，你看吧，这几年互联网在横盘，也是同样的结局，增量市场彻底结束了，接下来都是存量市场的内卷。

2

万科带了一个好头。

其实看万科，完全可以看到我们自己。

2018 年不是一个非常重要的点，但是万科在这一年做出了一个非常重要的决定，那就是活下去，那个时候不管是很多开发商还是购房者，心里念念的就是嘲笑。

但是直到 2020 年高层真正开始三道红线的时候，所有开发商才真正心凉了，但是在这个点，大家才真正意识到，原来万科已经提前 2 年开始布局了，开始提前 2 年开始去杠杆。

尤其是对于很多购房者，大部分城市的资产是要迅速抛售的，或者说迅速逃顶变现的，但是大家也没有，所以大家现在去看的话，杠杆率是最高的？你买的高位站岗？二手房在不断下降甚至卖不出去？

现在的万科，已经把常识你摆在你的面前了：

尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会。

尤其是最近几年的变化，再看看这十六字——尊重常识、回归常态、阵痛之后、仍有机会，我相信大家更有感慨。

对于开发商，

对购房者，

对于地方政府，

对于银行。

很多人都在吐槽万科，就是太稳了，稳如老狗，但是回头看看，万科的路子才是适合大部分人、大部分企业的路子，别看苟着，但是能活下去啊。

你可以吐槽，但是笑到最后才是赢家。

太刚易折。

恒大、泰禾、花样年、新力，包括逃出生天的万达，已经用企业的生命完全诠释了，这些最朴素但是最致命的道理。

你都懂，但是能做到只有万科、中海。华润寥寥。

3

复盘一下最近半年的一些大事：

今年 6 月开始，高层没少发推翻三座大山。

随后又在讨论做空民营的教育医疗和某大。

从 7 月开始，断断续续的疫情又持续了小半年。

包括打压新黄赌毒、互联网反垄断、地产改革。

以及最近一直热议的房地产税，都是这个意思。

7 月份，国内的经济数据全面回落。

……

说明什么？

说明这种从上而下的改革太难了，一是本身纵深性极强，不是一时半会就能弄好，二是改革中经常有一些变量出来，不得不腾出手来解决这些问题。

再看如今，不管是新的三座大山，还是老的三座大山，面对这些史无前例的难题，而且是一起动手，这种超乎历史的改革力度，时间紧、任务重、难度大，中间还时不时冒出一些变量出来。

比如这几个月或者未来，最大的变量，就是输入的疫情。

还有就是消费、投资、出口数据都不行，菜价、油价、电费都在不断上涨，再加上最近持续不断的疫情反复，对于整个经济的冲击还是非常大的，大部分的企业和个人，对于打出去的资金都要慎之又慎。

谨慎一点，安全一点。

包括在一直强调共同富裕的背景下，针对房子、孩子、车子、票子、互联网都全部开始调整，制造业、新基建、新能源都在发力，也都刚刚起步，风险还比较大，还没有出现一些大的成果。

所以，短期内，大家不要太乐观。

4

最近出现的房地产行情，也不乐观。

全国各地的二手房行情都不乐观，为什么说二手房不乐观，因为二手房才是市场真正托底的，新房不是。

很多大城市的二手房市场都在受到重创。

比如深圳，过去大半年，深圳二手房的成交量已经从最高峰跌去了 8 成，连续几个月的成交量下跌，非常惨。这就是二手房指导价的效应正在扩大化，急着出手的业主越来越多，很多学区房都开始几百万的降价。

这是深圳：

这是西安：

这是广州：

不想降价的业主，在利空情绪酝酿下房子很难卖。我看网上很多人都在说，有些业主拉了一个 500 人的中介群，天天发红包激励，但是就是不好卖。

上海二手房很多回调了 5%-10%。

合肥二手房很多回调了 10%。

西安二手房也越来越不好卖。

天津、郑州、济南，更不好过。

不过大家不用过度担心，在这一次的房地产大调控中，其实本质上并不是房企，而是做短期的调整，这才是最关键的。

大家不用阴谋论，不用过度担心。

包括最近很多会议，要么是强调扩大中等收入群体比重，增加低收入群体收入，合理调节高收入，取缔非法收入，要么是释放一些楼市的利好，利率、贷款等各方面会稍微宽松点。

尤其是共同富裕这条主线。

这就意味着，不管是楼市还是普通人，楼市的核心目标一定是平稳不过度，平稳发展会常态化，但是不再是之前土地财政、金融操控下的大涨大跌，而是平稳。

毕竟房子还是大事，还是普通家庭最重要的资产。

5

1、用常识说话，而不是情绪说话。市场情绪会在某一些时刻被过分的放大，就像是政策前面有一个人拿着大喇叭一样，所有的声音都是高八度的淹没你。

2、必须干，必须深入，因为空想做不成任何事情。只有相信，只有看见，突围之路，都是正向乐观者闯出来的。

3、人口红利、经济红利、楼市红利已一去不复返，但结构性红利永远都在，比如优质的城市、优质的资产，还可以，还不错。

4、顺者昌，逆者麻烦。尤其是大家的持续有效增长和可支配收入之间的正向循环，只不过房地产踩刹车去金融化是必然的。

5、不乐观、断舍离、不着急。二手房一定要尽快抛，不要想着随时抄底，安全第一，安全第一，切记。

那，怎么办？

最近，我去了 3 个城市，石家庄、青岛、合肥，分为市场很差、市场适中、市场很好的三个典型，基本面不一样，购买力不一样，市场情绪也不一样，包括整个楼市的大面、调控逻辑都完全不一。

包括这一波，不仅仅是去杠杆、去泡沫、去金融这么简答，更是增加了写新的元素：

夯税基、去变量、扩中产。

怎么理解？如何看待？结构如何？

作者：米宅，文章来源ZAKER，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。