谁为恒大投资者买单？阵痛过后的产商们能新生吗？

前天答应要写恒大的事，结果昨天早上我就看到了恒大发的最新公告，给没看过的投资者看看，可能有点费眼：

这是啥方案？说实话这个玩意儿我一个月前听一个在恒大工作的员工有说过，前段时间郑州的大雨导致很多车泡水，这个你们也知道，当时许昌也淹了，所以我就在感叹还是得有个靠谱的地下停车位，刚好跟他在吃饭，于是他立马问我想不想整一个，很便宜，5万左右就能拿到，我就很奇怪，毕竟许昌的房价再怎么跌也不可能一下子跌这么多，正常车位基本上都是在10万左右，这可是妥妥的打5折，于是就问他怎么回事，他也就详细的跟我说了一下，不过他当时说的不是关于金服兑付的事，而是给内部员工发工资的事，情况是销售售出的房产提成可以选择现金或者抵实物，用实物抵得话就会很划算，比如车库和商铺，全部降价。

由于我从去年写完恒大之后开始提升的关注度，再加上刚好我也参与讨论了商票兑付的事，所以直觉上让我觉得背后的原因肯定没那么简单，于是就问他为什么会出现这种情况，难道现在恒大资金都缺到这种程度了？他告诉我的答案是说因为恒大现在确实是资金周转有问题，所以就实行了这个策略，能省则省，能用东西解决的就不用钱。我一听就觉得恒大这次危机还是很重的，于是赶紧劝他另谋高就，当然这就跟主题无关了。

让我没想到的是，再次听到这种方案会是在恒大的公告里，而且是用来处理这么大规模的兑付问题，我心里真的是五味杂陈，一方面庆幸在去年恒大7.5折卖房时提醒所有投资者买房的时候小心恒大的地产，即便买也要买现房，并提出了对资金链的质疑；另一方面为我在广发银行提前抽贷问题中还对恒大抱有希望感到懊恼，果然是墙倒众人推，忽略了舆论的力量。

从昨天恒大的公告中可以看到，恒大确实在经历了一系列爆雷之后每况愈下，低价卖房、卖恒腾网络、卖总部大楼、卖恒驰汽车、卖恒大物业，似乎是除了本职的房产没准备卖之外，其他的不是已经在谈了就是在接洽，一片潦倒的景色，甚至连作为房产商最基本的交楼保障都需要用一个大场面来稳住局势，这也不怪昨天会有人误以为恒大要破产重组了。

我估计这两天许家印应该是十分难熬，虽然从2020年的“三条红线”要求房企们降负债开始，恒大就走得越来越艰难，但是总会有压死骆驼的最后一根稻草，现在，这根稻草似乎已经即将放在这只骆驼的背上了。如果说人们之前还怀有侥幸心理觉得买了他们的房子也没关系，这么大的企业不会说倒就倒，靠卖房多多少少还能让恒大保持一定的现金流，那么现在想再买恒大的时候就得认真掂量掂量自己能不能承担风险了。

恒大自己心里也门清，公告里面也说了：9月通常是中国房地产行业物业合约销售高峰，然而由于对本集团的持续负面新闻报道严重影响潜在购房者信心，本公司预期9月销售持续大幅下降，导致本集团销售回款持续恶化，进一步对现金流及流动性造成巨大压力。

原本还能指望哪怕是打折出售也能回款，这下好了，购房者直接可能都不会考虑恒大，除了担心不能按时交房之外，还会担心恒大为了节约成本而降低工程质量，虽然我承认，现在买入恒大相当于抄底恒大地产，一旦等恒大的问题解决了，作为不动产来说，以低于市场价买入过几年再怎么样也不会亏，甚至运气好一点的还会小赚，但问题是这个风险就有点大了，除非你家有矿不在乎，不然正常家庭用3代的财富来押注，怎么想都不太划算，房子真的停工，什么时候再开工可就不一定了。

恒大走到这一步算是自己把自己给套进去了，所谓收菜者人恒收之，这次炸雷的恒大财富究竟是个什么东西呢？虽然我之前没有了解过，但我知道碧某园也有一个金融产品叫碧有信，为什么我会知道这个？因为我也有个朋友在碧某园上班，天天叨叨碧有信，我想来想去这两个东西的产生应该是同一种思路：通过企业的信誉和有实体支撑的看起来超强的兑付能力，来吸引以内部员工和业主为主要群体的投资者，用看起来跟银行理财类似但高于银行收益的产品，达到企业自融资的目的。无非是说的好听了点罢了，果然，不管做什么行业最终都是做金融。

靠这个降负债自然是很快的，利用民间资本盘活自己的基金链，但问题是国家让你房企降负债是为了增加造血能力而不是吸血能力，偏偏他们大都还选择了同样一条道路，当然也不能说是所有房企都整了金融产品，但我所知道的就不少。其实降负债这个事道路有很多条，只是像这么快的还真不多，毕竟谁也不想落到变卖资产的地步。

原本当一切都在维持正常运转时，这个方法大概是一劳永逸的，只需要支付比市面更高的利息，就能锁住业主、员工与企业间的关系，甚至可以通过“人传人”现象达到某种连锁反应，给品牌的名号打的更加响亮，提起来也算是多元化服务，业务范围广，体现出的是品牌的实力什么什么的，并且达到这个结果的钱还是从这些人身上赚到的，简直是做梦都能笑醒，不过这听起来怎么像旁氏骗局？

兑付没有出问题的时候，它还可以叫做“理财产品”，但是现在问题出来了，兑付出问题了，甚至内部高管在5月就先行套现了730万出来，而后面其他投资者想要离场的时候却没钱支付了，杜总，其他投资者家里也有急事呀，你看，数量也不多，要不然您也给提前到账一下？

这还不算是个“骗局”？虽然恒大确实是在想尽一切办法来避免这个结果，也很努力的在完成兑付，许老板也放话说“我可以一无所有，但恒大财富的投资者不能一无所有”，十分的悲壮且让人安心，然而前面的一系列做法已经让大家只想尽快拿钱走人了，嘴上说着“不允许搞特殊化”实际上能搞特殊化的人早就已经撤了（我不会被他们追杀吧？如果你碰巧是恒大利益相关人员，你就当我是瞎说，或者让我删掉文章，我一定立马删掉）。

好在恒大也确实是有资产可以抵账，很多做工程的朋友应该知道，项目尾款收不回来的时候往往都会用价格匹配的资产来抵押，俗称以资抵债，房子、车甚至是珠宝都可以，所以恒大试图用这种方式来解决问题也没毛病，虽然不见得所有人都会认可这种支付方式，但用这种方式结算基本上不用等太久，想拿钱，那就等恒大什么时候把资产变卖了再给你发，你嫌慢你就直接接受这种方式然后自己用或者卖掉都行，那就不关他的事了。

恒大的资产现在根据网上的披露，是有2万亿资产可以卖掉变现的，而当前恒大财富需要支付的债款总额大约是411亿，还债肯定是绰绰有余，所以现在投资者们应该也不用太担心这个问题，恒大既然还想在地产圈里混，那就必须要把p股擦干净，不然真的是连主业都要跟着拖垮，不管他用什么方法，解决了就行，投资者需要做的是做出选择或者是等待现金到账 ，另外就是，以后再选择投资产品，一定要擦亮眼睛，不能只看收益挺高就不顾风险了，你得确切的知道，你得钱究竟是被怎么使用后产生的这么高的收益，合理的话再认真做考虑。

不过我还是要说，未来的恒大肯定是要靠自己了，因为即便他把该支付的都支付了，以后想要再通过这种方式来获得民间资金支持，恐怕是比较难，话说回来，大公司也有大公司的好处，就像之前我在一篇短评里说的那样，即便现在横多人对恒大怨声载道，恨不得跟它撇清关系后让他立马破产，但这也只是个不成熟的想法而已，当恒大走入绝境的时候，除了他自己使劲扭转乾坤之外，还会有来自各方的协助，你想想看，一旦恒大凉了，多少人失业？除非能快速找到一个跟它实力相同，能够完全吃下它所有业务的产商接手，不然还是扶持恒大自力更生更便捷。

当然这也给投资者提出了另一个选择投资产品的思路，要选还是选大厂的产品，退一万步说，真的走到这个地步，也至少还会有实物可以以资抵债，真的投一些名不见经传的小厂，那凉了就真的凉了，但房产商搞得金融产品还是算了吧，房产商如果有钱哪还需要民间资本支持，银行那都有贷不完的款，这个逻辑得整清楚，专业的事还是交给专业的人做。

买房的投资者也需要注意，在未来房产调控力度只会越来越大，三条红线也持续在起着作用，看中了某个产商的房子，如果是期房，建议你现在网上先看看他们的负债情况究竟如何，债务过高的产商一定要慎重，毕竟谁也不想当那个被套的人，而且这样的房产卖房时可能还会受到银行贷款的限制，毕竟银行也不想被套，也就是说，贷款也不一定会批给他们，一堆麻烦事，还不如选一个负债健康的产商，最起码它在债务上犯的错不用你来承担。

可以看到今年是各大产商相对难过的一年，负债率相比前后几年处于高位，这种情况最终会演变成你会在今年陆续听到房产商降负债成功或暴雷的消息。未来这段时间是优胜劣汰的过程，让那些资产、资金链、负债率、质量、管理等等不合格的产商浮出水面，留下的都是人们可以放心的品牌，以后都不用再为他们这些糟心事操心了，大环境肯定会越来越好的，毕竟经历阵痛之后才能重获新生。

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