小心房市“黑天鹅”！专家警告美国房价恐出现暴跌

摘要：美联储在8月19日公布的7月会议记录显示，美联储政策制定者基本上预计，2021年晚些时候将缩减每月购买1200亿美元美国国债和抵押支持证券(MBS)的步伐，这其中有400亿美元的基础流动性是主要流向美国楼市的，同时，美联储还开始讨论将何时升息这一更长期决定而使美国楼市前景进一步复杂化，因为利率是资产价格之锚，而这也是美国楼市投资者不愿看到的。

根据美国房地产经纪人协会的最新数据，截止8月1日，全美现有房屋的中位数价格同比上涨了23.4%，纽约联储微观经济数据中心表示，即使一年多以来，住宅房地产市场炙手可热，借贷购房的数量达到顶峰，但仍有200万处于抵押贷款宽容期的借款人在宽容期计划结束后将陷入财务困境，这是自2008年次级抵押贷款危机之前我们从未见过的，美联储主席在一周前的听证会上继续重申经济复苏任重道远，并警告部分商业地产市场面临着通胀攀升后的巨大压力。

高盛在8月18日发布的报告中警告称，新冠变种病毒对美国经济和通胀的影响比预期更严峻，并宣布将美国三季度GDP增长预期从此前的8.5%大幅下调至5.5%，同时将2021年全年GDP增长预期从此前6.4%下调至6%，我们注意到，这是高盛短短三周内第二次大幅下调美国经济增长预期（第一次下调1%至8.5%），高盛同时预计美国通胀将会加剧钢材、生产材料、汽车、电子产品、食品服务价格将进一步走高。

美国房市的乐观情绪可能正在闪烁“危险信号”，高企的房屋价值可能面临大幅下跌的风险。

创纪录的低利率，按历史标准来看紧张的库存，加之新冠大流入促使人们从市中心到郊区购房，导致美国房价出现前所未有的上涨。

罗森博格研究公司（Rosenberg Research）首席经济学家和策略师David Rosenberg指出，“黑天鹅”指的是美国房价不可避免的暴跌——以驱动估值的所有基本因素为基准，美国房价处于极高水平。

据Case-Shiller房价指数显示，美国5月份的房价比去年同期飙升16.6%，比2006年的峰值高出38.1%。

美国评级机构穆迪在8月12日发布的报告中预测，随着美国7月CPI和核心物价指数PPI大幅升高，生活支出急剧增加后，会使得约2600万个美国家庭可能会停止偿还抵押贷款或延迟支付租金。

美国人口普查局在8月15日公布的最新数据显示，7月份美国新单户住宅销售量比5月份下降6.65%，比2021年1月份的峰值更是大幅下降32%，这种连续数月的销售量暴跌使美国房屋销售恢复到大流行前的水平，特别是，50万美元及以上房层的买家似乎也变得减少了。

Rosenberg说，房价飙升导致房价相对于住宅租金高估了25%，将通胀因素考虑在内后，比正常水平高出近50%，相对于就业成本指数等收入指标高估了25%以上。

最近的数据显示，由于房价处于前所未有的水平，购房者变得更加犹豫不决。

美国密歇根大学7月份公布的消费者调查显示，只有30%的消费者认为购房条件有利，这是1982年以来的最低水平。

美国上个月在建的单户住宅数量达到68.9万套，这是自2007年7月房地产泡沫破裂以来的最高水平。

OANDA高级市场分析师Edward Moya警告称：“房地产市场似乎即将见顶。”他指出，最近抵押贷款申请和新屋开工数量有所下降。

美国购房抵押贷款申请数量已经数周下滑，截至8月13日当周较上年同期下降19%。7月房屋开工降至三个月低点，原因在于建筑商努力应对木材短缺，导致这一关键材料的成本飙升，同时又无法找到足够的工人来完成房屋建造。

有迹象表明，这些问题正在得到解决。

木材价格已经从今年的峰值暴跌逾70%。此外，建筑商在过去12个月中有11个月增加了工人，每周300美元的补充失业救济计划将于下个月到期，这可能会让更多工人重返劳动力市场。

第一美国金融公司（First American Financial Corp．）副首席经济学家Odeta Kushi表示，库存进一步增加不太可能完全给房市降温，因为供应依然处于“非常、非常低”的水平。

Kushi说：“这就像是从一个非常火爆的市场转到只是一个火爆的市场。现在仍然是卖方市场。”

值得一提的是，数量不少的中国买家从2019年开始就提前从美国房地产市场撤离，转向收益更高的亚洲市场，据路透社和美国多家房产机构联合统计到数据显示，截止7月的24个月内，中国买家抛售了至少约300亿美元的美国房产。

而对于海外楼市买家而言，除了货币政策、美元融资借贷成本和存在不确定性的新冠状病毒，更需要关注全球碎片化的经济趋势，因为，这意味着资本流动、劳动力、人员和技术流动的门槛筑高了，这就意味着美国一些最先受益于经济全球化的城市，美联储印出来的楼市盛宴将中道而止，甚至可能会出现戛然而止的情况，部分城市高房价的庞氏骗局将开始溃散。