下半年，降价潮来了！... dari 科代表

科代表

12 Aug 2021, 11:28 · Views 377

下半年，降价潮来了！

我不是一个唱空者，但我不得不提醒：

下半年，我们将迎来楼市降价潮。

这波楼市降价潮，规模更大，覆盖更广。

又一轮的楼市低谷周期来了，好日子到头了。

一

打老虎、拍苍蝇、堵漏洞、下死手。

过去的一个月时间，全国诸多城市都密集的出台了一系列的调控政策——

下半年，降价潮来了！

诸多政策，都有解读，我亦不多赘述。

但是，我想提醒的是——

这一轮的密集调控，有点不太一样。

首先，调控密集度可能创下历史记录。

大家知道过去一个月，全国一共出台了多少次调控政策么？

30天，66次。

平均一天两锤，还有富余。

过往10年时间，楼市的调控，从未像现在如此密集、如此高频。

其次，调控覆盖面从未如此宽广。

回顾此前数轮楼市调控，大都是针对一二线城市，几乎不覆盖三四线城市。而且，往往先干一线城市，再干二线城市。

只打老虎，不拍苍蝇。先打大老虎，再干虎崽子。

这种政策打击的轮动，就造成了楼市行情的轮动——

一线城市被锤了，那就跑到二线城市。

核心城市深圳被锤了，那就跑到环深的外溢城市惠州。

资金和投机客，一顿狂打时间差。从被锤城市，流窜到尚未被锤的城市。

政策轮动，资金轮动，行情也轮动。

但是，这次不太一样。

这次是一二三四线城市一起干，核心城市和外溢城市一起敲——

不仅覆盖了上海、深圳这类一线城市；而且覆盖了杭州、成都这类弱一线城市；同时覆盖了西安、东莞和宁波这类二线城市；甚至覆盖了金华和义乌这类三四线城市。

不仅覆盖了深圳、广州这类核心城市，而且覆盖了核心城市外围的嘉兴、惠州这类泛都市圈城市。

这次的调控大锤，第一时间覆盖了几乎所有的城市，老虎苍蝇一起打。

这意味着什么？

意味着——

调控的时间差消失了，流窜的资金被集体憋家了，

然后，调控漏洞堵得从未如此严谨。

回顾过往数轮调控政策，在措辞严厉之余，往往遗留下诸多漏洞。

譬如，升级了限购，却利用人才落户，创造了漏洞。

再譬如，给出了新房限价，却遗留下不限价的二手，创造了一二手倒挂的套利漏洞。

一个个漏洞，就是一个个套利空间。

投机者在漏洞中，上下翻飞，左右横跳。

但是，这一轮的密集调控，诸多政策都极为精准，瞄准的就是“堵漏洞”。

比如，杭州的限购升级，堵的是落户的漏洞。

之前的杭州是落户就能买，限购升级后，即便落户也要连续两年社保，扼杀了短期投机需求。

再譬如，二手房指导价，堵的是一二手倒挂的漏洞。

以限价新房价格制定二手房指导价，以二手房指导价批复贷款，打掉二手杠杆，打掉高价二手房，打掉一二手倒挂。

更譬如，三四线城市升级限售，堵的是短期套现的漏洞。

之前，很多人热衷炒一些经济基础比较好的三四线城市。

第一，有需求；第二，购买力强。

更重要的是，不限售，能套现。

但是，诸多经济基础比较好的三四线城市，都在这一轮调控中升级了限售。譬如，义乌。

堵死一个个漏洞，就堵死了一个个套利空间。

左右横跳的短炒客，被打断了双腿，憋在了漏洞里。

最后，对已经暴涨的城市从未如此下狠手。

回顾过往数论调控，对于已经暴涨的城市，往往不会下死手。一旦横盘了，政策就停了。

但是，这次不太一样。

最典型的，就是深圳。

自5月份，深圳出台二手指导价之后，行情已经明显转凉，市场已经进入横盘下跌期。

按照以前的规律，差不多可以停手了。

但是，这次的政策却几乎没有要停手的意思——

8月1号，出台学区新政，干学区房；

8月7号，公布“经营贷流入楼市”的纠察结果，定调并逮捕深房理事件的相关责任人；

8月8号，再次传递加强监管的信号，甚至传出要再次下调二手房指导价。

过去是，躺平就停手。

现在是，不仅要打死，还要鞭尸。

在这样的全方位、大覆盖、无漏洞、下死手环境中——

下半年的楼市降价潮，是大概率事件。

尤其是，过往一年跳涨过高的热点城市们。

二

地价下跌，也是大概率事件。

7-8月，将迎来的是各大重点城市的第二轮集中土拍。

但是，第二轮集中土拍之前，意外出现了——

各个重点城市的第二轮土拍，连续延期。

重庆第二轮土拍，从七月底延期到八九月份；

沈阳第二轮土拍，从八月份延期到时间待定；

深圳第二轮土拍，从8月9日延期到时间待定；

天津第二轮土拍，从八月份延期到九月份；

北京第二轮土拍，也将大概率延期……

此轮土拍延期的原因是什么？

深圳率先自爆：

报名房企，严重不及预期。

甚至要鼓励上批没抢到地的房企，参与第二轮土拍。

说白了，就是：房企躺平了。

回顾过往数论调控，无论调控都么严苛，房企都不会扼杀掉“拿地的信心与欲望”。

过往楼市岁月中，几乎所有的房企都有一个共识——

土地，是房企的命。

地拿贵了，无非就是不赚钱，无非就是熬一熬，熬过了调控，还能支棱起来。

拿不到地，却相当于丢掉了市场，丢掉了现金流，丢掉了未来东山再起的命。

这次真的不太一样。

房企宁愿躺平，也不再去拿地。

为什么？

这次房企选择躺平，不去抢地的根本原因，无非就是三个：

第一，真没钱。

上有融资三道红线压着，下有银行控制涉房贷款规模。

搞钱拍地，举债拍地的所有漏洞，被堵了个严严实实。

第二，没信心。

新房市场有限价，二手市场有指导价，调控短期又看不到放松的希望。

最终，所有的一切都会折现在土地市场里——

新房卖不上价，房企赚不到钱，土拍没有积极性。

第三，门槛高。

当下真正有价值的城市，无非就那么几个。但这几个有价值的城市，土拍门槛一个比一个高。

譬如，上海有价值，但你参与不了。

上海的土拍新政，搞出来个135打分制。

所有参与土拍的房企，会根据经济实力、技术资质、项目经验和受让管理，挨个打分。

谁牛批，谁入围，直接屏蔽了将近80%的房企。

再譬如，成都也有价值，但你也参与不了。

成都6月份的集中土拍，明确规定：踩中三道红线的房企，不具备拍地资格。

现在的房企，真的实惨。

想扩张，有三道红线。想融资，有涉房贷款集中管理。

普通城市进得去，但有调控重锤，没钱赚。核心城市有钱赚，但有门槛极高，进不去。

于是，房企们摊牌了：我躺平了，不玩了。

房企是躺平不玩了，但土地供应却没躺平不玩。

之前我们说到过，受“土地出让两集中”的政策限制——

全国22个重点城市的土地出让计划已经被敲定死，列了计划就要严格执行。

哪怕没人拍，也要按照计划出让。

可以延期，但不能不拍。

22个重点城市的土拍计划中，除广州、沈阳、长春、无锡和青岛之外，剩下的城市圈都提高了土地供应量。

第一轮的土拍，只是前菜。

后面的两轮，还有源源不断的更多土地放出来。

一边是房企躺平了，一边是两轮更大规模的土地出让……

下半年，重点城市的地价将大概率下跌。

三

讲到这里，我们再来看下半年的楼市——

首先，地价下跌是大概率事件。

房企没有信心了，想暂时躺平了。想拿地的要么是缺钱，要么是不让参与。

供地规模提高了，供地计划又必须执行。后面两轮，还有源源不断的土地放出来。

地价下跌，是大概率事件。

一旦占房价成本70%的地价成本下跌，房价几乎没有上涨的基础。

今年第一轮土拍，抢了高价地的房企，实惨。

今年冲着第一轮土拍的火热度，抢了高价房的购房者，实惨。

譬如，上半年土拍很浪，新房市场更浪的重庆。

其次，热点城市的行情轮动终止，也是大概率事件。

前面我们说过，这一轮的调控特征是：全方位、大覆盖、无漏洞、下死手。

在这样的环境里，我们可以判断的是——

但凡是跳涨过的城市，大概率会被下死手。

但凡是存在漏洞，且有大量投机客利用漏洞一顿狂炒的城市，大概率会被堵上所有漏洞。

但凡是正在上涨周期里的三四线城市，大概率不会被放过，迎来不逊于一线城市的强调控。

但凡是靠近跳涨过的城市、正在行情轮动周期里上涨的环都市圈城市，大概率会被政策覆盖。

下半年，上述这些城市不出意外的话，行情都将终止，也都将迎来降价潮。

结尾

最后，是我个人对于下半年楼市的实操建议。

第一，请暂时避开长三角和珠三角。

没机会了，真的没机会了。

这轮行情中，涨的最猛的就是长三角和珠三角——

深圳、广州、杭州和上海等核心城市先涨；

东莞、惠州、嘉兴、佛山、珠海等外围城市跟着行情轮动。

但是，到现在为止——

真正牛批的城市，该涨的，早涨过了。

剩下的，全都是在行情末端，想蹭着热点城市，靠着行情轮动来一波的跟班们。

以前这些跟班还能买，因为不会被调控波及。

但是，这一轮的楼市调控丝毫没有放过这些小跟班，甚至干的就是这些小跟班。

譬如，刚刚加码的惠州、衢州。

这些城市的楼市，本来就在行情末端，本来就没有后劲儿。

现在一波调控大锤砸下来，不死也要废三年。

第二，请暂时避开仍在上涨行情里的三四线城市。

以前这些城市能涨靠的无非就是四点——

第一，行情轮动；第二，政策宽松；第三，旧城改造；第四，普涨行情带来的焦虑情绪；

譬如，浙江的诸多县城。

现如今——

行情轮动，被全方位的政策，扼杀了；

政策宽松，被大覆盖的调控，扼杀了；

普涨行情带来的焦虑情绪，被全国行情的低迷，扼杀了；

旧城改造，被昨天刚刚出台的“城市更新防止大拆大建”新规，扼杀了。

那么，这些城市还剩下什么？

剩下了刚刚跳涨过，没有洼地，只剩被高估的泡沫市场。

剩下了旧改被叫停，人口还流失，需求连续被锤的萎缩市场。

大家去想想看——

如今这样的城市都要被纳入到调控范围内，都要执行限购和限售。

它们还能挺下去么？

第三，瞄准核心城市的下一轮吧。

如果，你已经错过了长三角和珠三角，错过了杭州、深圳、上海、成都、广州、佛山、东莞……

那么，现在最应该做的就是——

1、不要去追涨。

这些城市，都正在被下死手的密集调控折磨的哭爹喊娘。

现在进场，你面对的是——

一天一锤的政策、逐渐流失的信心、短期触顶的房价和漫长的横盘下跌周期。

别追了，错过就是错过了，要认命。

2、也不要去追长三角和珠三角的一些所谓洼地。

长三角和珠三角，已经连续来了两轮行情了。从2015-2018，几乎没停过。

真正牛批的，早涨过了。

现在才开始涨的，全都是基本面一般的小跟班。

现在进场，你面对的是——

即将到来的调控重锤，短期横盘的房价行情，作鸟兽散的投机者和更加漫长的横盘下跌周期。

别追了，错过就是错过了，要认命。

3、默默攒核心城市的房票。

把社保攒在杭州、深圳、上海、成都、广州……这些核心城市；

把户口落在杭州、深圳、上海、成都、广州……这些核心城市。

这些城市，仍然是人口流入大、资金流入更大、产业基础更扎实的核心城市。

不是不能买，只是现在的它们，已涨过、有泡沫、被打压、可能会跌。

等着吧！

等着盘整结束！等着房价触底！等着泡沫撇去！

至少一年，多则两年。

以上，就是我对于未来楼市的判断。

作者：葫芦娃，文章来源微信公众号：大碗楼市，版权归原作者所有，如有侵权请联系本人删除。

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