19 Jul 2021, 10:30 Views 527 现在中国有个很有意思的现象：全民看多房价、全市场看空地产股。 随着房价的上涨和租金的停滞，个别热点城市住宅的估值接近100倍（即房价是年租金的100倍）、而地产股市盈率跌到5倍甚至更低，而且越来越多的地方出现了按房价计算单个小区的市值超过其开发者总市值的奇妙现象。 深圳楼市是全国风向标，值得研究。在5月二手房成交量跌至只有3000套出头后，6月的数据显示当地的成交活跃度还在进一步下降。6月全市二手住宅过户套数为2575套，环比下滑14.9%。成交面积为23.7万平，环比下降14.1%。
而进入七月后，情况还在恶化，截至7月11日，深圳全市一手住宅成交1054套，二手住宅成交770套。这意味着7月二手房成交量有可能低于2000套，这在过去是难以置信的数字，甚至在往年的春节当月也没有这么少过。 2019年1月至2021年7月（1-11日）深圳一手和二手住宅成交 要稳房价，存量市场不断缩量并不奇怪，因为这符合现有调控目标，实现以时间换空间、锁住存量、降低流转。 而除了成交量外，另一个非常吸引眼球的数据是租金。根据深圳中原研究中心监测显示，6全市住宅租金为71.9元/平米/月，环比下降1.23%。租金回报率继续下滑至1.07%，而租金回报率的倒数就相当于一套房子的市盈率 ，因为租金是房产可产生的全部自由现金流，因此租金对应的是上市公司的净利润（而非股息），这意味着深圳二手住宅的平均估值接近100倍，而被各路自媒体说成是超级大泡沫的美股，其代表性指数标普500市盈率也不过32倍。 我们从趋势上看，2021年6月的全市平均租金比三年前还要低，说好的供不应求呢？说好的人多地少呢？租金一项数据就把上述所有空洞概念给证伪了。 补充说明一下，中原地产从2004年5月开始跟踪深圳和其他几个中国大陆热点城市的房价和租金，在2004年5月时，深圳的租金回报率在7%以上，而现在是1.07%，这个数字同样也是有统计以来最低的值。 它意味着如果业主现在买房收租，要接近一百年才能回本，比如说1000万价值的住宅，在有幸不空置且租约稳定的情况下，一年平均收入只有10.7万，这还没有考虑折旧、土地使用权、未来的房产税等等不可预测的利空因素。从另一个角度看，在这么高的估值、这么低的租金回报率之下，如果房价真的不涨，那么现在上车的人都是接盘侠、现在不套现的人都是慈善家。 租金是比房价更能说明市场实际住房需求的指标，衣食住行是人的基本需要，出行是刚需、买车不是刚需；居住是刚需、买房不是刚需。不会有人租房后空在那里、不会有人租房后坐等升值、也很少有人会加杠杆租房，所以租金（而非房价）才是衡量实际居住需求和存量市场供需关系的最佳指标。 但我们退一步说，包括深圳在内的热点城市住宅租金真的低吗？并不低，现在的租金价格相比各个城市的平均收入或中位数收入而言，这个租金一点也不低，很多人每个月租房的成本达到甚至超过了月收入的一半，说租金回报率低，那是因为房价太高，租金下面放一个这么大的分母，回报率当然低到不能看了。 租金回报率是指一套房每年可赚取的租金比上这套房的总价值，比如一套价值200万的房产，如果每年可以收到5万元的租金，那么这套房的租金回报率就是2.5%。 另外有一个被传了很长时间的谬论，说我这套房是当年100万买的，现在价值1000万、年租金10万，所以我的租金回报率是10%。 这种说法很迷惑人，但错的离谱。因为租金回报率是资产的一个即时属性，就像公司的市盈率和股息率一样，举个例子：现在腾讯股价550港元，市盈率25倍，但假设你的持仓成本价是100港元/股，你不能以自己当年买入的价格计算现在的市盈率得出4.5倍的结论吧？因为现在腾讯就是25倍，你要卖也是以现在的价格卖，我们衡量腾讯是贵还是便宜，就是以25倍作为参考的。 对房产而言，租金回报率没有固定的合理值，具体要看各个地方的按揭利率，因为利率决定资产的估值，如果一个地方利率为零，房价自然容易更高，租金回报率就会更低；如果一个地方利率比较高，那么买房者用杠杆的空间就比较小，房价不容易上涨、租金回报率相对就会更高。 我们放眼全世界，绝大多数城市住宅的租金回报率都和当地的按揭利率差不多，或略高于按揭利率。 纽约租金回报率3.5%、30年按揭利率3%； 多伦多租金回报率3.6%、30年按揭利率3.4%。 需要备注的是，对于纽约、东京、多伦多这种存在相对比较高房产税的城市，上述租金回报率已经是去除房产税后的净回报率。 武汉租金回报率2%、30年按揭利率5.7%（首套）； 北京租金回报率1.5%、30年按揭利率5.2%（首套）； 深圳租金回报率1.07%、30年按揭利率5.1%（首套）。 简单对比不难看出，中国大陆的住宅估值（租售比）和市场上的按揭利率对比起来显得非常不划算。 但即便是这样，还是有无数买房者出于自住或投资投机，仍然前赴后继往里冲，根本原因还是对房价上涨的预期太强烈，在这一点上，自住和投资没区别，自住怕以后房价继续涨，在这种恐慌之下抓紧时间上车；投资押注未来房价还要继续涨，所以上车坐等升值...所以两者本质都是投机、都是在赌房价的上涨。 因此在我看来，整个市场上并没有几个是真刚需，如果一个人明知道房价不会涨或觉得房价要跌后还必须要买房，这种人才算是真刚需。 房住不炒的落实，短期内虽然没有让房价大跌，却让租金先走弱了。对于管理者来说，这似乎也挺好，价格不急跌保护了金融系统的安全、租金下跌降低了真正的刚需成本。 这里说一个比较扎心的论点，这几年很多中产的获得感，其实都是房价给的。因为这几年很多行业和岗位收入没有什么提高，而且竞争压力增大。只有房价给买了房的人一些安慰，甚至在房价上涨的背景下可以让人忘记自己的辛苦，毕竟房价一涨，可能就涨出自己十年的收入。 但随着房价不再上涨，低租金回报、低流动性、学区稀释等挑战一个接一个地出现。现在无论是购房者还是业主，都陷入了纠结境地，对购房者来说，虽然房价不再上涨，但限购限贷空前严厉，甚至连房贷都办不下来，买房的压力没有减少；对已经投资的业主来说，在限购限售和二手房指导价的作用之下，现在的房产难以出售、无法二押、无法增值，也只能按1%的租金回报率挂出去了。 Peringatan: Pendapat yang disampaikan sepenuhnya merupakan milik penulis dan tidak mencerminkan posisi resmi Followme. Followme tidak bertanggung jawab atas keakuratan, kelengkapan, atau keandalan informasi yang disediakan, serta tidak bertanggung jawab atas tindakan apa pun yang diambil berdasarkan konten ini, kecuali dinyatakan secara tertulis.
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