大城市买房更难了，除了钱和房票，还需要“贷票

在大城市买房，变得越来越不容易。

有钱不够，需要房票，如今，又多了一个条件，俗称 " 贷票 "。

所谓 " 贷票 "，就是能顺利从银行贷到款的资格。最近，据媒体报道，杭州、广州、南京、武汉、郑州等多个城市出现了二手房停贷现象。

虽然银行并没有公开表示 " 停贷 "，但银行业务员在回复买房者的贷款需求时，大多回复的是：" 放贷时间不确定 "" 可能要排队到明年 "" 节制接单 "，甚至是 " 不接二手房案子 "。

与停贷现象同时或更早发生的，是房贷利率的上涨。

据贝壳研究院数据，6 月，其监测的 72 城，有 24 个城市首套房贷利率上浮，22 个城市二套房利率上浮，没有一个城市下调房贷利率。其中，苏州涨得最猛，首套、二套房贷利率分别较上月上调 65 个、50 个基点，绍兴、杭州的首套、二套房贷利率也提高了 30 个基点。

这份数据还显示，超六成的城市放款周期延长。最严重的，自然是上面提到的停贷。

为何停贷？房贷是银行各个贷款项目中较为优质的项目，银行主动停贷，显然有它的苦衷，主要原因是 " 两条红线 "。

去年最后一天，中国人民银行、银保监会在官网发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。这一政策将金融机构分为 5 档，针对每一档银行，都设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。

也就是说，因为 " 两条红线 " 政策，银行能够提供给买房者的房贷额度受到了限制。

但市场这边的贷款需求却很旺盛。今年以来，楼市依旧火热，尤其是一二线热点城市。

据国家统计局数据，1 — 5 月，全国商品房销售面积同比增长 36.3%，其中，住宅销售面积增长 39.0%。全国商品房销售额增长 52.4%，其中住宅销售额增长 56.5%。

这么一算就能明白了，房子卖得好，销量一路涨，房贷需求自然也会跟着噌噌噌上涨，但银行这边能放贷的额度又被限制了，所以银行就做了选择，最先向二手房开了刀。

那么，银行为什么首先对二手房停贷？二手房停贷对我们买房以及楼市走向有什么影响？小巴联系了三位大头。

刘德科老师认为，" 二手房停贷转嫁的成本，最终会折到房价上 "；卢俊老师认为，" 二手房停贷将拉长个人买房周期 "；张波老师则表示：" 二手房停贷并不是停止，只是暂停 "。

下面就来看看他们的具体分析。

因为 " 两条红线 " 政策，导致银行的放贷额度紧张。银行在放贷上有自己的优先级，因为开发商和银行本身就有合作，所以银行优先选择放贷给新房。

先停谁？二手房，尤其是房龄较长的二手房，就是老破小。银行衡量贷款方抗风险能力的维度很单一，就看房龄和地段。老破小的房龄比较久，行业都知道老破小不值钱（除了学区房），抗风险能力相对更低。

有些人认为，二手房贷款额度紧张有利于楼市调控，我认为这是没法发生的。

局部二手房停贷，短期内可能会导致二手房交易量的下降，中长期看，它会增加购房成本。而所有转嫁的成本，最终都会折到房价上。

还有一个被人忽视的关键问题，二手房除了改善和投资，就是刚需在买，而老破小除了学区房，就是刚需中的刚需在买。那么银行不分青红皂白对二手房停贷，是有违差别化信贷调控精神的。

怎么理解？从中央调控看，实行差别化信贷，也就是必须保证刚需，特别是首套房的贷款。

但目前银行出于自身的业务逻辑考量，选择了对二手房停贷，不管刚需还是炒房，都被限制了。

谁受伤了？还是刚需受伤了。

虽然二手房全面停贷不可能发生，但局部停贷特别是老旧二手房停贷，在今年下半年可能会增多。即便不停贷，贷款时间变长也很正常。

此外，这一轮房贷利率的上升，是由 " 两条红线 " 政策引起的。如果以后 " 两条红线 " 政策每年实施，房贷利率还会升高，且二手房房贷额度也将会持续性紧张。

从整个楼市调控来看，现在处在持续高压的阶段，不要指望调控会放松。

实际上，调控收紧是每一个普通购房者都能感受到的，但偶尔的调控放松，只有天天研究房产的人才知道，并不是每个购房者能够接收到。所以，对于买房者来说，不必等待调控出现变化再买，有需求就买。

陆续听说不同的城市不同的银行有一些房贷吃紧的现象，本质上是因为今年银行房贷的 " 两条红线 " 机制下导致信贷不足的现象，其中四大行更加明显，一些小银行反而会好一点。

目前停贷或者放缓贷款主要集中在二手房方面也是可以理解的，因为一手房是 B to C 模式，所以一手房贷款停滞，可能会有系统性风险。

虽说二手房停贷现象也需要重视，但目前来看还不至于出现系统性的风险。

而二手房是个人对个人，最大的影响无非是成交量下滑，不会产生系统性风险，也不太会出现舆论风险，所以先停二手房贷款是可以理解的行为。

我们观察到一个现象，客户的首付比例越来越高，本质上是因为客户的购买力越来越多地来自置换，就是卖掉房子的钱用来买房子。

所以，二手房停贷影响最大的是个人，二手房流动速度的放缓，导致个人购买周期的拉长。换句话说，如果你正在买房路上，那么你买房的周期会被拉长，如果你是在做置换，那就是双倍的时间。

对于一个城市来说，出现二手房停贷周期，总会有它自己的解决方案。但对于个人来说，如果刚好卡在这个周期里，影响的就是你的一生。

从二手房市场看，置换改善的需求占比不小。目前来看，二手房停贷直接导致二手房交易周期拉长，并同步导致大量改善换房节奏变慢。

当然必须看到，二手房停贷按下的不是 " 停止键 " 而是 " 暂停键 "，三季度的二手房贷款依然会回归正常，但到四季度末，房贷从紧的压力有可能卷土重来。

从宏观层面看，中国居民部门杠杆率在 2020 年上涨较为明显，尤其 2020 年前三个季度表现更为明显，这一趋势从 2020 年四季度开始出现下调迹象，2021 年一季度居民部门杠杆率下降了约 0.1 个百分点。

在宏观经济恢复力度较强的市场大环境下，目前中国居民部门的杠杆率仍呈现稳中有降的态势，并且这一趋势在三季度仍将持续。

从中国居民部门杠杆率上升影响因素来看，中长期消费贷款增长依然明显，而其中住房贷款占比最大，预计在 " 两条红线 " 的限制下，中长期消费贷款的增长会得到有效控制，中国居民部门的杠杆率也将总体趋稳。

作者：李梦清，文章来源微信公众号：吴晓波频道，版权归作者所有，如有侵权请联系本人删除。