北京楼市走到十字路口 供给增大房价或回落

4月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。作为“千年大计”，雄安新区将是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区。雄安新区未来将吸纳大量企业、人口，将有效疏解北京非首都功能。新区破茧而出，北京房价是否下跌，成为坊间关注的又一热点。

与雄安新区设立消息前后脚传来的，是北京一系列有力的住房调控。继3月17日“认房又认贷”之后，北京随后发文严堵商办投资及离婚买房。不仅调控需求端，北京还开始从供给端下手。4月7日，北京祭出今后五年的供地计划。从数字来看，供量将大大增加。这也意味着，未来几年，北京住房供给量将明显增加。

功能疏解，调控空前，供量大增，这个春天，北京楼市走到了新的十字路口。

清明假期成交套数同比降83%

新华社日前报道称，谈及雄安新区规划建设如何推进北京非首都功能疏解时，京津冀协同发展专家咨询委员会委员、国务院发展研究中心副主任张军扩提到，北京集中了大量非首都功能，是造成大城市病的一个重要原因。通过疏解，不仅要解决北京的非首都功能过多的问题，也能够对改善河北投资环境和增强吸引力发挥重要作用。

雄安新区诞生，北京非首都功能疏解，是否意味着北京房价下调？对此，中原地产首席分析师张大伟认为，目前来看，雄安新区设立对北京房价的影响还未完全突显。但他同时表示，北京现在房价高是因为各种复合功能的集中，未来随着功能的疏解，房价除了核心区域，其他地方会逐渐平稳，而且有利于首都居住的舒适度提升。

3月下旬至4月初的半个月内，北京针对楼市的一系列调控措施出台，形成一波新的政策潮。在3月17日通过认房认贷提高了首套房门槛后，3月26日，对于商办收紧的调控政策也横空出世。

一系列的调控，将北京住房成交量拉了下来。亚豪君岳会提供给第一财经的统计数据显示，2017年清明小长假（4月2日~4月4日）北京共实现商品住宅（不含保障房与自住房）成交163套，成交面积2.07万平方米，与今年元旦小长假相比，成交套数和成交面积分别减少82%、73%，同比去年清明小长假则分别下滑83%、75%。同时，这一成交量也创造了近四年的同期新低。同期，北京商品住宅成交均价为40016元/平方米，同比去年上涨39%，与元旦小长假相比则下降了5%。而打击商办投机政策的严厉性与全面性，基本阻断了个人购买商办商品的可能性，商办供需被认为将在“最后的疯狂”后进入冰冻期。

供给增大房价或回落

早前北京的调控多是对需求端进行调节，直到4月7日，供给端的“大招”突然祭出。当日，北京市政府批准《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》。北京计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。

五年供应住宅用地6000公顷，平均到每年为1200公顷。而根据北京市2016年国民经济和社会发展统计公报，2016年全年北京国有建设用地供应总量为2072.2公顷。其中，住宅用地469公顷。住宅用地中，保障性安居工程用地占据366公顷。上述新计划如果足额完成，较2016年住宅用地供给将有大幅提升。

加大宅地供应力度，北京房价将回落？对此，胡景晖分析，无论是“9·30新政”还是“3·17新政”，不断收紧的限购、限贷政策主要针对的还是需求侧，这对限制炒房起到了显著效果，但同时也对合理的刚性需求尤其换房刚需产生了抑制作用。而加大宅地供应力度，将为市场注入更多的、能够满足普通刚需的住房，从而真正在抑制炒房需求的同时满足人们“住”的需求。

“现在的政策对市场里的每个人群都有影响，调控正在向供需两端同时挤压，所以市场肯定会出现下行。”亚豪机构首席分析师郭毅称，商办、离婚的口子堵住以后，投资客在北京已几乎没有生存路径。而各项门槛提高，也会大幅度控制改善人群的购房欲望。在郭毅看来，新房成交接下来可能会出现一个断崖式下跌的状态，“因为商住之前也是算到商品住宅里，所以影响会更大”。

“政策出台确实影响成交量，但是目前我所在的区域二手房价格比较坚挺。”4月9日，北京东五环外中介门店内，一位二手房经纪人告诉第一财经记者。而在北京某改善型新楼盘，张姓项目负责人则对第一财经记者表示，此前该楼盘计划售价为8万元/平方米，但目前公司的心理预期在7.5万元/平方米左右。