贝壳上市后首份财报出炉，前三季度收入已超去年

11月17日，贝壳控股（下称“贝壳”，BEKE)发布未经审计的第三季度财报。财报显示，贝壳第三季度平台总交易额（GTV）达1.05万亿元（人民币，下同），同比大增87.2%；营业收入达205亿元 ，同比增长70.9%；经调整后净利润为18.58亿元，同比增长210.6%。

今年前三季度，贝壳累计GTV、收入和经调整后净利润均已超过去年全年。

作为上市仅三个月的资本市场新生，贝壳已得到投资者的极大认可。截至美东时间11月16日收盘，贝壳股价报收73.56美元，较上市首日收盘价大涨96.71%，目前总市值841亿美元（5523亿人民币），超过万科A和中国恒大的市值总和。

稳健的业绩数据，是贝壳在美股市场走强的基础。借助房屋数据标准化、服务标准化、以及经纪人专业化等优势，贝壳重构了房地产交易秩序。在此基础上，贝壳不甘心只做“渠道商”，而要成为开发商的“全价值链数字伙伴”，再次为未来估值打开想象空间。

正如左晖所言，贝壳要把产业重新做一遍，最终导向服务业的工业化改造、线上化和数字化推进、服务者职业化三个方向。随着房地产市场发生深刻裂变，贝壳也迎来其机遇与挑战。“谁能为客户端创造更大价值，谁就会有更大价值。”左晖直言。

三季度业绩增长超预期

作为最难被互联网改造的行业之一，房地产领域从不乏想做颠覆者的企业。过往几年，许多企业高调杀入互联网，通过打价格战的方式获取客流，却最终落败。而贝壳作为国内最大的房地产交易平台，大有“破局”之势，业绩表现逐步走强。

财报数据显示，今年第三季度，贝壳交易总额（GTV）达1.05万亿元，同比大增87.2%；前三季度GTV累计超过2万亿元，超去年全年总量。

目前，贝壳旗下主要有四大业务：一是存量房业务，主要包括二手房中介和租赁中介业务；二是新房代理业务；三是交易过程中提供的金融服务；四是装修服务。其中，存量房业务和新房业务规模最大，也是贝壳主要的利润来源。

报告期内，贝壳存量及新房业务双双录得增长，业绩表现较为亮眼。第三季度，存量房GTV超5760亿元，同比增加71.8%；营收88亿，同比增幅46.2%。新房GTV超4200亿元，同比上涨105.7%；营收111亿元，同比增幅95.0%。

在存量房领域，贝壳已是老玩家，旗下链家为其贡献了大量成交。第三季度，贝壳佣金收入同比增长42.0%至79亿元，主要因链家贡献的存量房GTV同比增44.6%至2857亿元；贝壳还从入驻平台的其他中介带来的中介费中抽成，该板块收入同比增95.7%至9亿元。

截至2020年9月30日，贝壳平台连接的经纪门店数已超过4.4万家，同比增长41.7%，连接的经纪人超过47.7万，同比增长50.7%，第三季度月活跃用户（MAU）为4790万，同比增长82.1%。

新房则是贝壳逐步发力的“焦点业务”。与存量房不同，贝壳在新房业务中类似电商角色，通过较多中介品牌以及门店的优势，代理开发商新房销售业务，实现“一二手联动”。在这个过程中，贝壳通过收取开发商的代理销售费用，获得收入。

但相比传统电商，贝壳的模式更为复杂。为保证平台高效运转，贝壳需建立起一套有效的管控模式，通过规则保证大量中介品牌有序、高效运转。线下线上联动，以及日趋完善的管理模式，使得贝壳在助力新房去化方面脱颖而出。

公开数据显示，贝壳10月“全民新房节”实现新房认购14万套，成交GTV达2078亿元。双十一首周战绩达到认购24699套、认购GTV367.9亿元，融创、万科、保利、华润等20多个开发商在贝壳平台实现认购额破亿元，其中融创突破10亿元。

疫情后楼市基本面走强，为贝壳的新房业务奠定基础。但随着房企融资“三道红线”落地在即，未来市场环境、开发商的生存环境将面临剧烈震动。左晖将此描述为：开发商的挑战刚刚开始。身处楼市大环境，贝壳将如何应对宏观市场环境的变动？

在11月11日举行的2020新经纪峰会上，左晖首次提出“BC双打”。“平台双打非常重要，我们原来是服务客户的品牌商，今天贝壳既要服务客户又要服务行业。”左晖表示，贝壳还要通过服务行业去服务客户，所以提升服务行业的能力变得非常重要。

这意味着，贝壳将不满足于只做“渠道商”，而要成为开发商的“全价值链数字伙伴”。在战略调整、三季报新房表现抢眼的背景下，贝壳未来的想象空间进一步增大。

ACN合作网络构筑底层逻辑

“贝壳在三季度强劲增长得益于ACN（Agent Cooperation Network，经纪人合作网络）强大的网络效应。贝壳通过门店分级制度、品质管理等手段不断提升运营效率和健康度，从而驱动存量、新房和创新业务的增长。”贝壳联合创始人、CEO彭永东表示。

贝壳ACN模式的诞生，确实极大促进了房产经纪行业的运行效率。有券商分析师曾指出，对于急需科技改造的行业来说，如果每家企业各自研发系统，是对行业资源的浪费。而一旦业内出现某种成熟模式，便有极大可能迅速推广，成为行业底层架构。

贝壳的ACN合作网络，即在房源信息充分共享的前提下，把不同品牌、不同门店的经纪人组织在同一网络中，按照各个角色的分佣比例进行佣金分成，打破了行业经纪人、店东、品牌的边界，解决了房源、客源、经纪人间的合作难题，以及经纪人和消费者的匹配难题。

在线上、线下“两张网”驱动下，贝壳平台上品牌的运营效率不断提升。三季度，门店等级分最高的A店占比达到25%，截至2020年9月30日，过去12个月GTV超过5000万元的门店数量同比增长85.4%，基于ACN的跨店合作交易占比稳定在70%以上。

作为入驻贝壳的品牌之一，正大房产董事长苏绍清表示，跟贝壳合作以后有三个显著变化，一是业绩稳步提升，二是线上能力有了质的飞跃，三是管理水平大幅提升。“房产经纪行业已经进入品质竞争时代，哪个品牌能率先提升品质，将会得到消费者的喜爱，在竞争中获胜”。

规则不仅促进了行业效率提升，还是对平台人员安全感的保障。彭永东表示，平台设计的底层逻辑是实现“1+1>2”的效应，所有参与方缔结互惠互利的约定，而私单、飞单、甩单、返佣等破坏平台规则的恶性行为是对价值的破坏，需要每个人都能站出来。

在贝壳看来，这些都是由价值观驱动的工作，而其最显著的基因便是：在不确定中寻找确定性。

这代表贝壳不会满足于上市，而是不断处于危机感中，先于市场看到机遇与挑战。也意味着，贝壳所有的变革有一以贯之的理念：引领全行业对客户好、对经纪人好、合作共赢、加速线上化，推动经纪从业者价值提升、居住服务品质化进阶。

在这一过程中，数据和技术是贝壳构建起来的坚固护城河。有研究机构认为，随着规模不断扩大，贝壳将掌握市场更真实的成交情况。贝壳构建的数据库，对于房企市场投资依据、市场调研、促进交易合规性等方面都有极大参考价值。

贝壳在VR等线上技术的发力，也已为平台构建起显著优势。9月份，贝壳VR带看占比超过整体带看量的40%，同时在本季度全面推广VR Lite轻量化采集方案，使全景相机、手机都可以完成VR录制，大幅降低成本的同时加速VR覆盖。

“互联网发展在经历20余年摸索后，正在以贝壳为代表的企业推动下，回归到服务人的本质。”高瓴资本合伙人黄立明直言，以人和组织的回归弥补了原来仅具“连接属性”的互联网短板，让服务者的组织网络更有序。只有技术与价值观的结合，才是人类的未来。

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